Tout acquéreur d’un immeuble en Belgique paie un droit fiscal : c’est le droit d’enregistrement. Ce droit est calculé sur le prix de vente et les charges, avec comme base minimale, la valeur de l’immeuble
Le taux du droit est de 12,5% en Région wallonne et en Région bruxelloise, et de 10% en Région flamande.
Ce taux peut faire l’objet d’abattement, de réduction ou de restitution, dont les conditions varient selon les régions.
Source www.notaire.be Septembre 2019
L’abattement représente une diminution de la base imposable.
Les droits d’enregistrement (au taux de 12,5%) ne seront calculés que sur la partie du prix qui dépasse le montant de l’abattement.
Depuis le 1er janvier 2017, l’abattement en Région de Bruxelles-Capitale est de 175.000 €.
Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 21.875 €), moyennant certaines conditions.
L’abattement peut être obtenu pour tout immeuble (un petit studio, un loft ou une maison de maître…), mais pour autant que tous les acquéreurs répondent aux conditions suivantes.
1/ Logement à Bruxelles
Le logement à acquérir doit se trouver dans les 19 communes de la région de Bruxelles-Capitale.
2/ Prix ne dépassant pas 500.000 €
Le prix (augmenté des charges) ou la valeur vénale du bien immobilier) ne peut excéder 500.000 €.
3/ Acquéreurs « personnes physiques »
Les acquéreurs doivent être des personnes physiques. L’abattement ne jouera donc pas pour les sociétés, les ASBL, les établissements publics, etc….
4/ Bien immobilier « affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation »
Si l’acquisition porte uniquement sur un terrain à bâtir, le montant de l’abattement s’élèvera à la moitié de l’abattement pour l’achat d’une habitation/d’un appartement et donc à 87.500 € (175.000 € / 2). Vous ne payerez donc plus de droits d’enregistrement sur les premiers 87.500 € de l’achat de votre terrain, ce qui revient à une économie fiscale de 10.937,50 €. Par ailleurs, le plafond du prix à ne pas dépasser s’élèvera, en cas d’achat d’un terrain à bâtir, à 250.000 € (et non 500.000 €).
5/ L’acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété
Les règles de l’abattement ne peuvent pas s’appliquer pour l’acquisition d’une partie d’un immeuble, de l’usufruit ou de la nue-propriété. C’est également le cas lorsque le vendeur se réserve un droit réel d’habitation.
6/ Réservé aux seules « ventes »
L’abattement n’est applicable qu’aux seules «ventes». Les autres conventions (donations, échanges, partages, …) sont exclues du régime de faveur de l’abattement.
7/ Seule habitation
Aucun des acquéreurs ne peut posséder, à la date du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent, en outre, posséder conjointement, à la date précitée, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Les biens situés dans les autres régions belges (en Flandre ou en Wallonie) sont pris en considération, tout comme les biens situés à l’étranger et affectés au logement.
Acquisition simultanée de plusieurs habitations : Dans le cas où l’acquéreur acquiert, dans le même compromis, deux habitations, il lui sera possible de bénéficier de l’abattement pour l’une d’entre elles pour autant qu’il spécifie clairement dans son acte d’acquisition laquelle des deux sera affectée à sa résidence principale et qu’il demande l’abattement pour celle-ci.
Exception : l’abattement «par voie de restitution». Si les acquéreurs possédaient d’autres immeubles qui empêchaient de pouvoir profiter de l’abattement et s’ils les revendent endéans les deux ans à compter de la date de l’enregistrement de leur nouvelle acquisition, ils pourront récupérer le montant de la diminution de droits d’enregistrement dont ils auraient profité par l’application des règles de l’abattement (restitution de 21.875 €).
8/ Etablissement de la résidence principale dans le nouveau bien acquis dans les 2 ans
L’habitation doit être affectée par les acquéreurs à la résidence principale dans les deux ans de la date de l’enregistrement de l’acquisition et au plus tard dans les deux ans suivant la date ultime pour la présentation régulière à l’enregistrement.
Ce délai est prolongé d’un an (trois ans au lieu de deux ans) pour les terrains à bâtir, les maisons et appartements en construction ou sur plan. Le délai reste de deux ans pour toutes les autres acquisitions, même si l’acquisition concerne une nouvelle maison (achevée) ou un nouvel appartement (achevé) soumis au régime de la TVA.
9/ Maintien de la résidence principale dans le nouvel immeuble acquis pendant au moins 5 ans
L’acquéreur doit conserver sa résidence principale dans le bien acquis pendant une période ininterrompue de 5 ans (pour les conventions conclues avant le 1er janvier 2013, il suffit de maintenir la résidence principale pendant une période ininterrompue de 5 ans en Région de Bruxelles-Capitale).
Ce délai de cinq ans commence à courir à partir de la date de l’établissement de la résidence principale à l’adresse de la situation du bien immeuble donc en principe à partir de la date de l’inscription dans le registre de la population ou du registre des étrangers.
10/ Ne pas déjà bénéficier d’une réduction d’impôt régionale (exemple : bonus-logement) pour l’acquisition d’une autre habitation
Aucun des acquéreurs ne peut bénéficier, pour l’année durant laquelle l’achat est passé par acte authentique*, d’une réduction d’impôt régionale (= p.ex. bonus-logement) pour l’acquisition d’une autre habitation (peu importe que cette autre habitation se situe à Bruxelles, en Région wallonne ou en Région flamande) SAUF si le ou les acquéreur(s) renonce(nt) à cette réduction d’impôt pour cette année en question. Notez que que cette interdiction de cumuler abattement et réduction d’impôt ne vise pas le chèque habitat wallon : vous pouvez dès lors bénéficier de l’abattement de 175.000 €, même si vous bénéficiez déjà d’un chèque habitat wallon pour la même année.
*Exemple : j’achète une maison en 2017 (dont les droits d’enregistrement sont également payés en 2017). Si je veux bénéficier de l’abattement de 175.000 €, aucune réduction d’impôt ne devra m’être octroyée pour la période imposable 2017, et donc pour les revenus de 2017 (déclaration à remettre en 2018).
Source www.notaire.be – septembre 2019
Taux de 7% en cas d’habitation unique
A partir du 1er juin 2018, un tarif de 7 % est désormais appliqué en Flandre pour l’achat d’une habitation unique et propre servant de logement familial. Le taux de 10% reste cependant d’application pour les autres types d’achat (terrain, résidence secondaire, …).
Conditions à respecter
Vous pouvez bénéficier du taux à 7% si :
Attention, pour l’achat d’un bien immobilier qui ne satisfait pas à ces conditions, c’est le taux de 10% qui sera applicable.
Source www.notaire.be – septembre 2019
Depuis le 1er janvier 2018, l’abattement en Région wallonne est de 20.000 €.
Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur une tranche de 20.000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 2.500 €*), moyennant certaines conditions.
* Si vous bénéficiez également du taux réduit de 6% des droits d’enregistrement (en cas d’habitation modeste), l’économie fiscale pourra être moins élevée que 2.500 € dans certains cas. Par ailleurs, en cas de taux réduit de 5% (crédit hypothécaire social), l’économie fiscale sera limitée à 1.000 €.
Conditions à respecter
1/ Bien situé en Région wallonne. Le bien doit être situé en Région wallonne.
2/ Acquéreurs « personnes physiques ». Chaque acquéreur de l’immeuble doit être une personne physique. L’abattement n’est donc pas applicable aux personnes morales.
3/ Immeuble « affecté ou destiné à l’habitation », terrain à bâtir ou une habitation en construction ou sur plan. L’abattement vise tant les terrains à bâtir, les habitations en construction ou sur plan ou encore les immeubles affectés ou destinés à l’habitation. Un immeuble bâti non encore affecté à l’habitation mais que l’acheteur transformera en habitation peut en principe également bénéficier de l’abattement.
4/ Acquisition sur la totalité en pleine propriété. L’abattement ne s’applique dès lors pas à l’acquisition d’une part indivise d’un immeuble, de l’usufruit, de la nue-propriété de l’immeuble, … C’est également le cas lorsque le vendeur se réserve un droit réel d’habitation (usufruit, droit de superficie, droit d’emphytéose, etc).
Par contre, l’abattement peut être obtenu si l’immeuble est acquis par plusieurs acquéreurs qui, ensemble, acquièrent la totalité en pleine propriété. Dans le cas d’une acquisition de l’usufruit par une ou plusieurs personnes et de la nue-propriété par une ou plusieurs autres, l’abattement peut être obtenu, pour autant que tous les acquéreurs remplissent toutes les conditions (le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent tous deux y établir leur résidence principale).
5/ Il doit s’agir d’une vente. L’abattement n’est applicable qu’aux seules « ventes ». Les autres conventions (donations, échanges, partages, …) sont exclues du régime de faveur de l’abattement. Une condition suspensive ou résolutoire n’exclut pas le droit à l’abattement.
6/ Interdiction de posséder une autre habitation
Aucun des acquéreurs ne peut posséder, à la date de l’acte authentique de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent, en outre, posséder conjointement, à la date précitée, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Si l’immeuble est acquis par plusieurs personnes, l’abattement reste possible, pour autant que :
Les biens situés dans les autres régions belges (en Flandre ou en Wallonie) sont pris en considération, tout comme les biens situés à l’étranger et affectés au logement.
7/ Etablissement de la résidence principale dans le nouveau bien acquis dans les 3 ans
L’habitation doit être affectée par les acquéreurs à la résidence principale dans les trois ans de la date de l’enregistrement de l’acquisition et au plus tard dans les trois ans suivant la date ultime pour la présentation régulière à l’enregistrement.
Ce délai est porté à cinq ans (trois ans au lieu de deux ans) pour les habitations en construction ou sur plan et pour les terrains à bâtir.
8/ Maintien de la résidence principale dans le nouveau bien acquis pendant au moins 3 ans
L’acquéreur doit conserver sa résidence principale dans le bien acquis pendant une période minimale ininterrompue de 3 ans.
Ce délai de 3 ans commence à courir à partir de la date de l’établissement de la résidence principale dans le bien pour lequel l’abattement a été obtenu, donc en principe à partir de la date de l’inscription dans le registre de la population ou du registre des étrangers.
Source www.notaire.be – septembre 2019
Ces frais comprennent principalement trois parties :
De plus, depuis 2012, toutes les prestations réalisées par le notaire sont facturées avec TVA, ce qui implique un coût de 21%, que le notaire perçoit en faveur de l’Etat. Cette TVA s’applique aux honoraires ainsi qu’aux recherches et formalités administratives (mais pas aux droits d’enregistrement).
Pour calculer vos frais d’actes de vente ou vos frais d’actes de crédit, consultez le module de calcul en ligne du site www.notaire.be. Attention, les montants renseignés sont indicatifs. Ils doivent être adaptés en fonction des particularités, de la complexité et des formalités de votre dossier. Contactez votre notaire pour tout renseignement complémentaire.
Source www.notaire.be – septembre 2019
Prévu pour contrôler les installations électriques des habitations (maisons et appartement). Il se fait par un organisme de contrôle agréé et reste valable 25 ans si l’installation est conforme. Si l’installation n’est pas conforme, l’acheteur disposera de 18 mois pour mettre l’installation aux normes.
Il s’agit du dossier reprenant l’ensemble des travaux qui ont été effectués sur le bien depuis le 1er mai 2001. Il regroupe l’inventaire détaillé des factures des entrepreneurs, des devis, des photos, des plans, des cahier des charges,… Il est remis au nouvel acquéreur lors de la signature de l’acte authentique.
La publicité relative à la vente d’un bien immobilier doit indiquer la destination urbanistique la plus précise et la plus récente dudit bien. Il faut également mentionner les permis d’urbanisme, les permis de lotir et les certificats d’urbanisme éventuellement délivrés pour ce bien, les conditions relatives à un projet de construction, l’existence ou non d’un plan d’expropriation, l’existence ou non d’une mesure du patrimoine, les affectations et utilisations licites du bien, la répartition spatiale du bien et sa localisation, les éventuelles infractions relatives au bien, ….
Ceux-ci peuvent être obtenu auprès de la commune concernée.
Au moment de la signature du compromis de vente, vendeurs et acquéreurs décident du moment de la remise des clés et du transfert de jouissance. Il est habituellement convenu de les reporter à la date de la signature de l’acte. Peut-on y déroger et donner directement les clés aux acquéreurs au moment du compromis ?
Il arrive parfois que les acquéreurs d’une maison demandent aux vendeurs d’avoir les clés et la jouissance de l’immeuble dès la signature du compromis, pour différentes raisons :
Les vendeurs peuvent évidemment remettre les clés dès le compromis, mais les deux parties prennent alors certains risques. Même si ce n’est pas interdit, les notaires déconseillent la remise des clés avant la signature de l’acte authentique de vente.
Si l’acquéreur souhaite malgré tout obtenir les clés au moment du compromis de vente, il faut s’entourer de certaines précautions. Par exemple, il faudra au moins prévoir que l’acquéreur ne pourra effectuer que des travaux de rafraîchissement, à l’exception de gros travaux. L’acquéreur devra en outre souscrire une assurance pour couvrir l’immeuble contre tous dégâts, ainsi qu’en responsabilité civile. Le vendeur pourra exiger que la vente ne soit pas soumise à une condition suspensive d’octroi de prêt, et demander à l’acquéreur de consigner un acompte important ; l’acquéreur pourra exiger que cet acompte soit bloqué jusqu’au jour de la signature de l’acte. On pourra aussi prévoir que l’acquéreur supportera toutes les charges de l’immeuble, le précompte et les consommations depuis le jour où il reçoit les clés de la maison.
En conclusion, si les clés sont remises avant la signature de l’acte authentique de vente, il est recommandé de rédiger une convention de remise des clés pour y fixer toutes les conditions de cette remise des clés.
Même si ces précautions sont prises, des dangers subsistent, il est toujours préférable d’attendre la signature de l’acte notarié.
Source www.notaire.be – septembre 2019
Afin de réglementer la profession d’agent immobilier, les pouvoirs publics ont créé en 1993 un organisme professionnel de droit public : l’institut professionnel des Agents immobiliers (AR du 06/09/1993).
Il s’agit de l’organe de contrôle et de discipline des agents immobiliers belges et qui a pour mission notamment de vérifier que les exigences légales ainsi que le code de déontologie soient bien respectés par les intermédiaires de l’immobilier en Belgique.
En effet, les agents immobiliers membres de l’IPI sont soumis à des règles de déontologie, comme le sont les avocats, les médecins, les architectes, …
Ces règles sont reprises dans le code de déontologie de l’IPI.